工商部门率先发难北京“商住” 模式盘整在即

　　6月下旬，一则消息震动京城房地产界。据北京市工商局下发的文件称，从6月19日起，暂停为登记地址为民用住宅的企业办发执照。
　　工商部门相关人士解释说，拒绝为此类登记企业办照是因为其“办公场所不具备从事经营活动的条件”。这也许将成为北京正式叫停“民宅商用”现象的标志。

　　市场反应迅速

　　该消息一出，相关企业大为震惊。“尤其是那些以住宅的名义立项开发的‘商住楼’、‘酒店公寓’，销售人员都特别着急，都马上跑去工商局了。”最近一直在北京望京地区做市场调查的合富辉煌地产公司的高级顾问、中国人民大学副教授郑华向本报记者反映，她所接触到的某商住楼盘恰在上述政策限制之列，这直接导致其后续销售举步维艰。

　　“目前还看不出有什么影响，也不可能调整规划了，楼都已经建起来了。”博雅国际中心是位于望京开发区内的标志性“商住”综合型项目，该公司销售总监陈先生告诉记者，目前他们的“商住”部分已销售出70%，余下部分即使有什么影响，他也想好了应对策略：“我们项目里另外还有一栋纯写字楼，我可以让客户转移到纯写字楼里去。”

　　陈还认为，工商部门此次叫停“民宅商用”，很可能是“国六条”调控政策的“顺延”，“‘国六条’虽然最近才出来，但商住两用楼其实早就应该好好规范一下了。”

　　与此同时，相当一部分业内人士对北京商住楼的市场前景表示担忧。“商住楼市场将受到毁灭性的打击。”北京金网络经纪有限公司副总经理杨强宏说，该政策将对京城房地产市场格局产生重大影响。易铺网CEO陈建明则认为：“‘民宅商用’现象的最核心问题，在于此前由于某些规则不清晰，给投机者留下了余地。”因此，由工商部门率先叫停民宅商用，很可能成为政府部门从严整顿“商住”市场的开始。

　　“住宅立项”之弊

　　长期以来，北京“商住”市场上存在着大量以住宅名义立项开发的所谓“商住楼”、“商务公寓”。这类项目既可以比纯写字楼少交近一半土地出让金，又可以多享有20年的土地使用权，而且在获得银行贷款方面也较纯写字楼更为宽松。这使得“商住”模式在非公平的市场竞争条件下，较普通写字楼更具优势。

　　由于此前京城写字楼供给结构过于偏向中、高端，无法满足部分创业之初的中小企业对低租金写字楼的需求，因此“商住”模式成为低价位写字楼的替代品。据测算，同等地段上“商住两用”或“民宅商用”的租金价格是纯写字楼的1/3到1/4。

　　在业内人士看来，尽管“商住楼”为众多创业之初的中小企业节约了成本，但因其存在投机的可能性，必将会给市场制造一定程度的混乱。

　　北京千万家房产经纪公司市场总监常淑娟称，业界关于“商住混用”物业形态的争议已经持续了很多年。“由于大量企业存在于居民小区中，从小的方面看，影响居民的居住品质；从大的方面看，不仅冲击了写字楼市场，加大了写字楼的空置率，也在一定程度上拉高了住宅的平均租金和售价。”

　　“商住楼存在的问题，其实政府部门更应该从根儿上找原因。”在陈建明看来，“商住”模式存在的原因，是其土地在成本结构上存在缝隙，“所以关键不是限制商住楼的功能性用途，而是要在前期设立监管与审批环节或有比较清晰的规则来界定它。此次由工商部门出面干预北京商住市场，多少有点‘隔靴搔痒’的味道，无法从根本上解决问题”。

　　陈建明认为，在当前宏观调控加紧细化的大背景下，上述政策的出台可能是一个信号：“政府部门的出发点，可能是希望对商住楼的开发环节产生一个良好的调控效应。”

盘整在即？

　　“我估计，继工商部门叫停民宅商用之后，相关的其他规范一定会很快出台。”常淑娟分析说，由于纯写字楼无论从建筑成本、物业、税费还是从土地使用年限上，相比商住楼存在劣势。

　　而对于开发商来说，太低端的写字楼在投资回报率上难见成效，倒不如通过“商住”这种概念混淆的方式变相降低成本，以获得更为直接的回报。这无形中冲淡了低档写字楼的市场价值，制约它的良性发展。

　　在常淑娟看来，无论从哪方面考虑，当前良莠不齐、投机行为旺盛的“商住”市场亟需整顿。

　　郑华也认为：“要想真正制止‘商住’模式的这种投机行为，杜绝这种打擦边球、钻政策漏洞的行为，就不应该是工商部门单方面出台政策，还需要土地、规划和建设部门从根本上干预。”

　　郑华表示，当前北京“商住”市场确实需要整顿，但并不是说要就此终结商住楼。“商住楼之所以出现，就是因为作为代替产品的低价位写字楼太少了，而且现在的纯写字楼不符合中小公司和创业个人的使用习惯，这部分人有时候就是有对居住功能的需求。”

　　郑华就此提出，与其打政策的擦边球，混淆商、住概念，倒不如干脆名正言顺地为小公司开发低价位写字楼，改商住楼为写字楼公寓或叫可居住的商业用房。“而在规范的市场条件下，随着未来创意产业的增多，这种低价位写字楼将比所谓的‘商住楼’更具市场前景。”

　　来源：中国房地产报
　　编辑：中国中小商业企业协会信息部